صندوق املاک و مستغلات روشی ایده‌آل برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. هدف این نوع از صندوق‌ها به طور خلاصه، حفظ ارزش پول متناسب با میزان رشد نرخ مسکن برای سرمایه‌گذاران است. در این مقاله از کاریزما لرنینگ به طور مفصل به شرح صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می‌پردازیم.

صندوق املاک و مستغلات چیست؟

صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) با نام اختصاری (REIT)، ابزار مالی است که مالک، اداره یا تامین‌کننده املاک درآمدزا است. این نوع از صندوق‌های سرمایه‌گذاری که براساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده‌اند، سرمایه سرمایه‌گذاران متعدد را جمع‌آوری می‌کند. این امر به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. از سویی دیگر، REITs به‌عنوان سپر سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در برابر تورم عمل می‌کند.

این مقاله را حتما بخوانید:  صندوق سرمایه گذاری چیست و چه انواعی دارد؟

سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات چگونه است؟

همانطور که گفتـه شد، صندوق‌های املاک و مستغلات با هدف کسب سود از بازار ملک راه‌اندازی شده‌اند. البته این صندوق‌ها از نوع سرمایه‌گذاری محدود (Closed-End Fund) بود‌ و صدور یا ابطال واحدها مطابق با نظر مدیر صندوق و طی شرایط خاص که در امیدنامه و اساسنامه صندوق ذکر می‌شود، امکان‌پذیر است.

واحدهای تجاری یا سرمایه‌گذاری این صندوق، سبدهایی با دارایی مبتنی بر املاک و مستغلات را خریداری، ایجاد و اداره می‌کنند. بیشتر پرتفوی صندوق املاک و مستغلات متمرکز بر سرمایه‌‌گذاری در دارایی‌‌های غیرمنقول است. این دارایی‌ها باید در ایران بوده و گواهی پایان کار معتبر و سند رسمی داشتـه باشند. کاربری این دارایی‌ها هم می‌تواند مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی یا ورزشی باشد.

سودی که از نتیجه این نوع سرمایه‌گذاری به دست می‌آید، بین سهامداران صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات توزیع و تقسیم می‌گردد. بنابراین نوع سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها از نوع غیرمستقیم بوده و با ریسک بسیار اندکی مواجه است. همچنین صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در بورس معامله شد‌ه و سرمایه‌گذاران در سود و استهلاک املاک تحت مدیریت صندوق، شریک خواهند بود.

صندوق‌های امـلاک و مستغلات (REITs) چگونه کار می‌کند؟

با استفاده از صندوق املاک می‌توان سرمایه افراد را جمع‌آوری کرد‌ه و از آن به‌عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن بهره‌ برد. همچنین می‌توان با کمک صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از سرمایه‌گذاری در این حوزه کسب درآمد غیرمستقیم داشت. صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت می‌کنند. آنها با هدف یک کاسه کردن مبالغ جمع‌آوری شد‌ه و اختصاص آن به سرمایه‌گذاری در املاک، کار خود را آغاز می‌کنند.

فعالیت اصلی صندوقهای املاک و مستغلات، همان‌طور که از نامش پیداست، خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوق‌ها با خرید املاک و اجاره آنها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد به کسب سود در بازار ملک می‌پردازند.

دریافت تسهیلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی که در بورس پذیرفتـه شده‌اند نیز جزو امورات فرعی این صندوق‌ها هستند. علاوه بر این، می‌توان باقیمانده وجوه صندوق را در سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایه‌گذاری کرد. بنابراین بازدهی این صندوق تقریباً مشابه با بازدهی ملک در طی دوره فعالیت است.

ویژگی‌های صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات

REITs یا صندوق های املاک و مستغلات در بورس فعال بود‌ه و دارای دو ویژگی مهم و اساسی هستند:

1. این صندوق‌ها مجموعه‌ای از دارایی‌ها که شامل زمین، فروشگاه، برج و موارد بسیار دیگری از این دست می‌شوند را مدیریت می‌کنند.
2. شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، سود به دست آمد‌ه را بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. دوره‌های تقسیم سود می‌تواند ماهانه، فصلی یا به صورت سالانه درنظر گرفتـه شود. براساس مقررات، حداقل ۹۰ درصد از درآمدهای دریافتی حاصل از اجاره دارایی‌های غیرمنقول و نیز سود دریافتی ناشی از سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار تحت تملک صندوق پس از کسر هزینه‌های صندوق بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود. 

مزایای سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات REITs

با خرید صندوق املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاران از مزایای زیر بهره‌مند خواهند شد:

• مزایای مالیاتی: در صورت رعایت الزامات قانونی، سود تقسیمی REITs از مالیات شرکتی معاف می‌باشد.
• نقد شوندگی: سهام REITs خصوصاٌ در صورتی‌که در بورس اوراق‌ بهادار لیست شد‌ه باشد، بسیار نقدشوندگی دارد.
• تنوع سرمایه‌گذاری: REITs امکان سرمایه‌گذاری در مستغلات غیرمسکونی مانند هتل‌ها، مراکز خرید و سایر مستغلات تجاری و صنعتی را فراهم می‌آورد.
• مدیریت حرفه‌ای: با سرمایه‌گذاری در REITs، سرمایه‌گذاران از مدیریت حرفه‌ای برای اداره سبد دارایی‌های مبتنی بر املاک و مستغلات بهره‌مند می‌شوند.

انواع صندوقهای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، با شاخصی تحت عنوان NAREIT REIT طبقه‌بندی می‌شوند. سهامی، رهنی و ترکیبی سه نوع اصلی این صندوق‌ها هستند که در ادامه به توضیح هریک از آنها می‌پردازیم:

– صنـدوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT)

این نوع از صندوق‌ها، املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری و اداره می‌کنند. این صندوق‌ها در طیف گسترده‌ای از انواع فعالیت‌های لیزینگ، تعمیر و نگهداری، ساخت و ساز املاک و مستغلات کار می‌کنند. علاوه بر این، به قشر اجاره‌نشین هم خدماتی را ارائه می‌دهند. تفاوت اصلی این گونه صندوق‌ها با شرکت‌های عملیاتی مستغلات در این است که صندوق‌ها از خرید، ساخت و ساز، نگهداری و اداره این موارد کسب درآمد و سود می‌کنند اما شرکت‌ها از فروش.

– صنـدوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT)

عمده سرمایه‌گذاری صندوقهای سرمایه گذاری املاک و مستغلات رهنی بر روی سبدهای سرمایه‌گذاری مستقیم انجام می‌شود. این سرمایه‌گذاری‌ها از طریق اعطای وام به صاحبان مستغلات و شرکت‌های عملیاتی مستغلات انجام می‌شوند. سرمایه‌گذاری‌های غیرمستقیم این نوع صندوق از طریق خرید وام‌های رهنی و اوراق بهادار با پشتوانه رهن صورت می‌پذیرد.

– صـندوق املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT)

سبد سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها شامل دارایی‌های واقعی، مستغلات و مالی ملکی می‌شوند. همچنین این سبدها ترکیبی از دارایی واقعی، مستغلات و مالی ملکی دارند.

مهم‌ترین حوزه فعالیتی این صندوق‌ها به شرح زیر هستند:

• REITs خرده فروشی
• REITs بیمارستانی
• REITs  مسکونی
• REITs اداری
• REITs هتل‌ها

خرید صندوق های سرمایه گذاری کاریزما

سخن پایانی

واژه سرمایه‌گذاری همواره با ریسک و بازدهی گره خورد‌ه و بنابر یک اصل می‌دانیم که هرچه انتظار کسب بازدهی بیشتر از یک سرمایه‌گذاری را داشتـه باشیم به همان نسبت سطح ریسک آن بیشتر خواهد بود.

در بازار سرمایه گزینه‌های متعددی برای سرمایه‌گذاری وجود دارد که هر شخص متناسب با میزان ریسک‌پذیری خود می‌تواند یکی از این گزینه‌ها را انتخاب کند. یکی از این گزینه‌های کم‌ریسکی که بازدهی خوبی در شرایط تورمی مانند شرایط حاضر کشور ما برای سهامدارن دارد، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است.

نکته‌ای که در این نوع از سرمایه‌گذاری وجود دارد نیاز به وجود سرمایه کلان است که این موضوع موجب می‌شود تعدادی از سرمایه‌گذاران از آن دور بمانند. بنابراین صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات بوجود آمـدند.