خرید اوراق مسکن چگونه است؟ جدیدترین راهنمای وام مسکن

خرید اوراق مسکن چگونه است؟ این پرسش، ذهن بسیاری از متقاضیان وام مسکن را به خود مشغول می‌کند. با اینکه وام بانک مسکن، یکی از رایج‌ترین تسهیلات برای خرید خانه است، اما روند دریافت آن و به خصوص نحوه خرید اوراق مسکن ممکن است برای برخی پیچیده به نظر برسد.

به همین دلیل، در این مقاله از کاریزما لرنینگ، به بررسی جامع اوراق بانک مسکن (اوراق تسه) و اوراق بانک ملی (اوراق تملی)، روش خرید اوراق مسکن و حتی قیمت اوراق بانک مسکن 1403 پرداخته‌ایم و راهنمای کاملی برای دریافت وام مسکن ارائه می‌کنیم. اگر شما هم قصد خرید اوراق مسکن را دارید، در این مقاله همراه ما باشید.

اوراق مسکن چیست؟

همان‌طور که در مقاله «اوراق بهادار چیست» مطرح شد، اوراق مسکن نوعی اور‌ا‌ق بهادار است که توسط بانک مسکن و بانک ملی ایران منتشر می‌شود. دارندگان این ا‌و‌ر‌‌اق حق استفاده از تسهیلات مسکن با نرخ سود مشخص را بدون نیاز به سپرده‌گذاری در بانک دارند.

اگرچه در حال حاضر دو بانک ملی و مسکن اقدام به انتشار اوراق مسکن با نام‌های «تملی» و «تسه» می‌کنند؛ اما دریافت وام خرید مسکن از بانک مسکن رایج‌تر بوده متقاضیان بیشتری دارد. به همین دلیل، در ادامه این مقاله بیشتر به موضوع اوراق مسکن تسه می‌پردازیم.

وام مسکن چقدر است؟

خرید اوراق بانک مسکن برای زوجین با افراد مجرد تفاوت دارد. باتوجه‌به مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف وام خرید مسکن ۱۴۰۳ برای زوجین ساکن تهران به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. همچنین، وام مسکن زوجین ساکن شهرستان نیز تا سقف ۶۴۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود. وام مسکن 1403 افراد مجرد ساکن تهران نیز ۴۰۰ میلیون تومان و در شهرستان به ۳۲۰ میلیون تومان است. وام ۸۰۰ میلیون تومانی دارای بازپرداخت ماهانه ۱۶ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان و تسویه ۱۲ ساله است. در جدول زیر جزئیات وام مسکن زوجین در سال 1403 برای شهرهای مختلف قابل بررسی است:

قیمت اوراق بانک مسکن چقدر است؟

سوالی که برای افراد متقاضی خرید اوراق بانک مسکن برای وام به وجود می‌آید، این است که قیمت اوراق بانک مسکن چقدر است؟ این نکته‌ را در نظر داشته باشید که قیمت اوراق تسه بر اساس زمان انتشار آن متفاوت خواهد بود؛ زیرا هر ورق تسه تنها در زمان محدودی قابلیت دریافت وام یا معامله را دارد و هرچه تاریخ سررسید ا‌‌و‌‌‌‌ر‌‌اقی که خریداری می‌کنید نزدیک‌تر باشد، قیمت اوراق مسکن کاهش می‌یابد؛ بنابراین باید در زمان خرید این او‌ر‌اق، هدف خود از خرید و زمانی که قصد دریافت وام مسکن دارید را در نظر داشته باشید.

قیمت اوراق بانک مسکن ۱۴۰۳

برای بررسی نرخ خرید اوراق بانک مسکن، می‌توانید وارد سایت tsetmc.ir شده و نام «تسه» را جست‌وجو کنید. با این کار، لیست اوراق مسکن موجود و قابل معامله به شما نشان داده خواهد شد و با کلیک بر روی هر کدام، می‌توانید تابلوی معاملات  آن را بررسی نمایید. 

همچنین امکان مشاهده قیمت لحظه‌ای مبلغ اوراق مسکن 1403 از طریق سایت بانک مسکن و سامانه معاملاتی کارگزاری‌ها نیز مهیاست. شما می‌توانید قیمت این اوراق را در سامانه معاملاتی کارگزاری کاریزما بررسی کرده و حتی آن را خرید و فروش کنید. 

نمودار قیمت اوراق تسه

اگر قصد بررسی نمودار قیمت اوراق تسه 1403 را دارید، می‌توانید به سایت tsetmc.ir مراجعه کنید. همچنین امکان بررسی این موضوع از طریق سامانه‌های معاملاتی نیز مهیاست. با نمودار قیمت اوراق تسه، می‌توانید تغییرات قیمت آن را در گذر زمان به‌صورت کاملا مشخص بررسی کنید. در تصویر زیر تغییرات قیمت اوراق تسه را در یک سال اخیر مشاهده می‌کنید:

شرایط خرید اوراق مسکن 1403 چگونه است؟

برای خرید اوراق بانک مسکن برای دریافت وام، ابتدا باید مشخص کنید که قصد دریافت وام مسکن را دارید یا خیر. اگر قصد دریافت وام را ندارید، تنها با داشتن کد بورسی و ثبت‌نام در یکی از کارگزاری‌های بورس، امکان خرید این اوراق را خواهید داشت. اما اگر به هدف دریافت وام اقدام به خرید اوراق تسهیلات مسکن می‌کنید، ابتدا باید شرایط اعطای وام مسـکن و امکان دریافت آن را از طریق شعب بانک مسکن بررسی کنید. درصورتی‌که شما واجد شرایط دریافت وام مسکن باشید، می‌توانید برای دریافت وام و خرید اوراق مسکن اقدام کنید. 

اوراق مسکن به چه خانه هایی تعلق میگیرد؟

اگرچه قوانین و مقررات وام مسکن در کل ایران یکسان است، اما بانک برای قبول درخواست وام شما، شرایطی را در نظر می‌گیرد. این شرایط مربوط به ساختمان مدنظر شماست. به همین دلیل باید حتما قبل از خرید اوراق، ملک مورد نظرتان را انتخاب کرده باشید و برای کارشناسی آن به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه کنید. کارشناس بانک، ملک مدنظر را از نظر سن بنا و سایر شرایط آن بررسی کرده و جزئیات وام اوراق مسکن را به شما اطلاع می‌دهد.

چگونه اوراق مسکن بخریم؟

برای آشنایی با نحوه خرید اوراق مسکن با کد بورسی، مراحل خرید اوراق وام مسکن از بورس را به ترتیب زیر طی کنید:

1- دریافت کد بورسی

اوراق تسه در بازار فرابورس معامله می‌شوند، بنابراین خرید اوراق مسکن از فرابورس انجام شده و برای خرید آن‌ها به کد بورسی نیاز دارید. دریافت کد بورسی به صورت کاملا آنلاین و رایگان از طریق کاریزما امکان‌پذیر است. برای شروع این فرایند، روی لینک زیر کلیک کنید:

دریافت کد بورسی رایگان

2- ثبت‌نام در کارگزاری 

پس از دریافت کد بورسی، در یک کارگزاری معتبر ثبت‌نام کنید. این کار به شما امکان می‌دهد تا به سامانه معاملاتی دسترسی پیدا کرده و بتوانید خرید آنلاین اوراق تسه را انجام دهید.

ثبت نام در کارگزاری کاریزما

3- جست‌وجو و خرید اوراق تسه

پس از ثبت‌نام در کارگزاری، وارد سامانه معاملاتی آن شده و اوراق تسه مورد نظر خود را جست‌وجو کنید. قیمت لحظه‌ای اوراق را مشاهده کرده و با توجه به بودجه خود، تعداد مورد نظر را خریداری کنید. برای مشاهده لیست کامل اوراق تسهیلات بانک مسکن، می‌توانید به سایت tsetmc.com مراجعه کرده و در قسمت جستجو، عبارت «سه» را وارد کنید.

بهترین زمان خرید اوراق مسکن چه زمانی است؟

اگر قصد خرید اوراق بانک مسکن برای وام را دارید، حتما باید پیش از خرید اوراق مسکن از بورس، خانه مدنظرتان را انتخاب کرده و برای کارشناسی و تعیین مبلغ وام، به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه کنید. در غیر این صورت ممکن است تعداد اوراقی که خریداری می‌کنید از تعداد مورد نیاز بیشتر یا کمتر باشد. 

همچنین با توجه به اینکه هر یک از اوراق تسهیلات مسکن تنها تا 25 ماه پس از انتشارشان امکان استفاده برای دریافت وام را دارند، باید به مدت اعتبار اوراقی که خریداری می‌کنید نیز توجه داشته باشید. یرا هرچه از مدت اعتبار این اوراق زمان بیشتری باقی مانده باشد، به قیمت آن‌ها افزوده می‌گردد. برای مثال، اگر فرآیند وام مسکن شما به‌زودی انجام می‌شود، نیازی به خرید اوراق با مدت اعتبار بالا و صرف هزینه اضافه نیست.

برای وام مسکن چقدر اوراق باید خرید؟

یکی از سوالات رایج خریداران اوراق تسه این است که «برای وام مسکن چقدر باید اوراق بخریم؟» هر برگ اوراق تسهیلات مسکن معادل ۵۰۰ هزار تومان وام به شما می‌دهد. به‌عبارت‌دیگر، با خرید هر برگ از این او‌ر‌اق، نیم‌میلیون تومان به قدرت خرید تسهیلات مسکن خود اضافه می‌کنید. برای مثال اگر برای خرید آپارتمان به ۸۰۰ میلیون تومان وام نیاز دارید، باید ۱۶۰۰ برگ اوراق تسهیلات مسکن خریداری کنید. امکان بررسی بیشتر شرایط وام مسکن و تعداد اوراق تسه برای وام مسکن در جدول زیر وجود دارد.

برای خرید اوراق مسکن چقدر پول لازم است؟

برای اینکه بفهمید نقدینگی لازم برای خ‌رید او‌راق مسکن چقدر است، ابتدا باید قیمت اوراقی که قصد خرید آن را دارید از طریق سایت tsetmc.ir یا سامانه معاملاتی کارکزاری پیدا کنید. سپس مبلغ وام خود را تقسیم بر 500 هزار تومان کرده و عدد به دست آمده را در قیمت هر برگ اوراق مسکن ضرب کنید. برای فهم ساده‌تر این موضوع، از فرمول زیر استفاده کنید.

تفاوت نمادهای اوراق تسه با یکدیگر چیست؟

در گذشته او‌ر‌اق مسکن به‌صورت ماهانه منتشر و معامله می‌شدند. اما از ابتدای سال ۱۴۰۱ برای هر سال فقط یک اورا‌ق تسهیلات مسکن منتشر و معامله می‌شود. نماد اوراق تسهیلات خرید مسکن، «تسه» است. همچنین در کنار نماد تسه، یک عدد چهار رقمی نیز درج شد‌ه است که هر کدام معنای خاص خود را دارند.

دو رقم اول نشان‌دهنده سال صدور اورا‌ق و دو رقم آخر نشان‌دهنده ماه صدور او‌راق است. مدت زمان اعتبار هر یک از این اوراق روی قیمت آن تاثیرگذار است. یعنی هرچه زمان بیشتری تا تاریخ سررسید اوراق تسه باقی مانده باشد، قیمت آن نیز افزایش می‌یابد. به همین دلیل نیز قیمت خرید اوراق مسکن 1403 بیشتر از سایر اوراق تسه است.

بعد از خرید اوراق مسکن چه باید کرد؟

پس از خرید اوراق تسهیلات وام مسکن، ابتدا باید گواهی سهام خود را دریافت کرده و برای تشکیل پرونده، به‌همراه آن و سایر مدارک شناسایی خود، به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه کنید تا فرآیند دریافت وام شما آغاز گردد.

روش دریافت اوراق تسه چگونه است؟

برای دریافت اوراق بانک مسکن می‌توانید به درگاه یکپارچه ذی‌نفعان بازار سرمایه مراجعه و در منوی اصلی درگاه، گزینه «گزارش دارایی» را انتخاب کنید. در لیست دارایی‌های خود، اوراق تسه را پیدا و در ستون مربوط به هر سهم، گزینه «دریافت گواهی سهم» را کلیک کنید. با کلیک بر روی این گزینه، می‌توانید برگه سهم خود را به‌صورت PDF دریافت کنید.

اگر قصد خرید اوراق تسه را دارید و نمی‌دانید که با این کار توانایی خرید مسکن را خواهید داشت یا خیر، به این بخش از پادکست کاریزما گوش دهید تا با جزئیات این طرح و مزایا و معایب آن آشنا شوید:

اوراق مسکن چقدر اعتبار دارد؟

خریداران اوراق تسه دو هدف را دنبال می‌کنند. عده‌ای از آن‌ها قصد دریافت وام مسکن را دارند و گروه دیگری با خرید و فروش این او‌ر‌اق به دنبال کسب سود هستند. اما هدف انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن، تسهیل فرایند دریافت وام برای متقاضیان خرید مسکـن است. به همین دلیل و برای جلوگیری از نوسان‌گیری روی این اوراق، محدودیتی اعمال شد‌ه است که خریداران او‌ر‌اق تا ۴ ماه پس از خرید، امکان فروش آن را نداشته باشند.

اگر می‌پرسید که «با این شرایط باید کدام اوراق تسه را بخریم؟» ابتدا هدف خود را مشخص کنید. اگر می‌خواهید به هدف دریافت وام مسکن اقدام به خرید این او‌ر‌اق کنید، باید خانه مدنظر را انتخاب کرده و اطلاعات مربوط به آن را به بانک مسکن اعلام کنید تا شرایط ملک موردنظر بررسی شود. پس از تعیین زمان دریافت وام، می‌توانید اقدام به خرید اوراق مسکن کنید.

اوراق تسه با تاریخ صدورشان شناسایی می‌شوند و تا ۲ سال و یک ماه پس از صدور، امکان استفاده برای دریافت وام مسکن را دارند. همچنین دارندگان این ا‌و‌راق می‌توانند در صورت عدم دریافت مسکن، تا ۲ سال پس از تاریخ صدور او‌ر‌ا‌ق اقدام به فروش آن‌ها در بازار فرابورس کنند. پس از گذشت این بازه زمانی، اوراق مربوطه قابلیت استفاده نخواهند داشت. البته بانک مسکـن امکان تمدید مدت‌زمان اعتبار اوراق تسه را دارد؛ اما این موضوع برای تمامی اوراق تسه انجام نخواهد شد.

آیا خرید اوراق مسکن به صرفه است؟

همان‌طور که گفتیم، خرید اوراق تسهیلات مسکن (تسه) گزینه‌ای مناسب و سریع برای افرادی است که نیاز به وام مسکن دارند اما مایل به سپرده‌گذاری بلندمدت در بانک نیستند. با توجه به قیمت اوراق بانک مسکن 1403، اگرچه خرید اوراق تسهیلات وام مسکن، هزینه‌ای اضافی به متقاضی تحمیل می‌کند، اما از نظر زمانی به‌صرفه است و افراد را از سپرده‌گذاری بلندمدت بی‌نیاز می‌کند. به‌علاوه، این اوراق قابلیت معامله در بازار بورس را دارند، بنابراین حتی اگر از وام مسکن استفاده نکنید، امکان فروش آن را در قیمت‌های بالاتر خواهید داشت.

شروط دریافت وام اوراق مسکن

برای دریافت وام مسکن، محدودیت‌هایی وجود دارد. به همین دلیل باید حتما پیش از خرید آن‌ها شرایط اوراق مسکن را در نظر بگیرید:

• سن بنا بیشتر از ۳۰ سال نباشد.
• متقاضی چک برگشتی نداشته باشد.
• مبلغ وام بیشتر از ۸۰ درصد ارزش ملک نباشد.
• ملک دارای وام مسکن دیگری نباشد.

مدارک لازم برای خرید اوراق مسکن چیست؟

اگر قصد مراجعه به بانک برای تشکیل پرونده دریافت وام را دارید، مدارک زیر را به همراه داشته باشید:

• اوراق تسه به تعداد موردنیاز باتوجه‌به مبلغ وام
• اصل و کپی تمام صفحات شناسنامه و کارت ملی وام‌گیرنده و فروشنده
• کارت‌بانکی بانک مسکن
• تکمیل فرم درخواست وام مسکن
• اصل و کپی کارت پایان خدمت خریدار
• اصل و کپی مبایعه‌نامه به همراه کد رهگیری
•  اصل و کپی تمام صفحات اسناد مالکیت
• مدارک شناسایی ضامن
• اصل و کپی مجوزهای ساختمان شامل از پروانه ساخت، پایان کار، عدم خلاف و…
• استعلام تسهیلات و چک‌های برگشتی برای دارندگان حساب جاری

اور‌اق مسکن به چه کسانی تعلق میگیرد؟

اگرچه در حال حاضر آسان‌ترین راه دریافت اوراق مسکن، خرید آن است و به‌صورت کامل توضیح دادیم که باید اوراق مسکن از کجا بخریم؟ اما این راه تنها شیوه استفاده از اوراق مسکن نبوده است. در گذشته شرایط خرید اوراق مسکن برای متقاضیان به این صورت بود که باید مبلغی را در بانک سپرده می‌کردند تا پس از طی مدتی بتوانند وام مسکن دریافت کنند. اما در حال حاضر، سیستم جدیدی با عنوان «اوراق تسهیلات مسکن» جایگزین این روش سنتی شد‌ه است.

در این سیستم، به افرادی که در بانک دارای سپرده بلندمدت باشند، اوراق تسهیلات مسکن داده می‌شود که قابل‌استفاده برای دریافت وام یا فروش در بازار بورس است. متقاضیان دریافت وام که دارای سپرده در بانک نیستند، می‌توانند اوراق تسهیلات مسکن را خریداری کرده و برای دریافت وام مسکن اقدام کنند. در نظر داشته باشید که هر واحد از این او‌‌ر‌ا‌ق معادل مبلغ مشخصی وام است.

مزایای استفاده از او‌راق تسهیلات مسکن

انتشار اوراق تسهیلات مسکن، تحولی شگرف در روند دریافت وام مسکن ایجاد کرده است. این اوراق با ارائه مزایای متعدد، مسیر خانه‌دار شدن را برای بسیاری هموارتر ساخته‌اند. از جمله مهم‌ترین مزایای خرید خانه با اوراق مسکن، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• عدم نیاز به سپرده: مهم‌ترین مزیت او‌‌ر‌اق تسه، عدم نیاز به سپرده‌گذاری در بانک برای دریافت وام مسکن است.
• صرفه‌جویی در زمان: با خرید این او‌ر‌‌اق، نیازی به سپرده‌گذاری طولانی‌مدت در بانک برای دریافت وام مسکن ندارید. شما با پرداخت مبلغ اولیه، در واقع زمان را خریداری می‌کنید و می‌توانید در کوتاه‌ترین زمان ممکن از وام استفاده کنید.
• قابلیت معامله: دارندگان این اورا‌ق می‌توانند حتی در صورت عدم تمایل به دریافت وام، اوراق تسهیلات مسکن را در بازار بورس معامله کرده و سود کسب کنند.

آیا اوراق بانک مسکن قابل فروش است؟

بله شما می‌توانید در صورت عدم استفاده از اوراق تسه برای دریافت وام مسکن، آن‌ها را به‌فروش برسانید. اگر در بانک مسکن سپرده بلندمدت دارید و اوراق تسه به شما تخصیص یافته است یا او‌ر‌‌اقی خریداری کرده‌اید که اکنون قصد فروش آن را دارید، باید دارای کد بورسی بوده و در یکی از کارگزاری‌های کشور ثبت‌نام کرده باشید.

در صورت دسترسی به سامانه معاملات آنلاین کارگزاری، امکان ثبت سفارش فروش برای اوراق تسه را خواهید داشت. توجه کنید که امکان فروش این اوراق تنها تا دو سال پس از تاریخ انتشار مهیاست و در صورت خرید آن‌ها، تا ۴ ماه پس از خرید امکان فروش آن‌ را نخواهید داشت؛ مگر اینکه از اعتبار اوراق خریداری شد‌ه کمتر از ۴ ماه باقی مانده باشد.

حکم شرعی خرید اوراق مسکن چیست؟

خرید و فروش اوراق مشارکت در صورتی که موسسه یا شرکت عرضه کننده آن معاملات ربوی انجام ندهد، جایز و صحیح است. این بدان معناست که همه حقوق و تصرفات مقرر در شرع، همچون قرض، رهن، هبه، ارث و مانند آن‌ها بر این اوراق مترتب می‌شود. به همین دلیل، معاملات اوراق مسکن از دید اسلام جایز است.

خلاصه آنچه در این مقاله گفته شد!

در این مقاله به چگونگی خرید اوراق مسکن و نکات مربوط به آن پرداختیم. اوراق تسهیلات خرید مسکن بانک مسکن با نماد «تسه»، به عنوان یکی از انواع اوراق بهادار، فرایند دریافت وام مسکن را برای افرادی که امکان سپرده‌گذاری بلندمدت در بانک ندارند، تسهیل می‌کند.

خرید اوراق تسه با کد بورسی و در بازار فرابورس انجام می‌شود. این اور‌اق با تاریخ صدورشان شناسایی می‌شوند و تا ۲ سال و یک ماه پس از صدور، امکان استفاده برای دریافت وام مسکن را دارند. همچنین دارندگان این ا‌و‌راق می‌توانند در صورت عدم دریافت مسکن، تا ۲ سال پس از تاریخ صدور او‌ر‌ا‌ق اقدام به فروش آن‌ها در بازار فرابورس کنند.به‌ازای خرید هر برگه از اوراق تسه، می‌توانید ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن دریافت کنید؛ بنابراین باید بر اساس مبلغ وام دریافتی اقدام به خرید اوراق تسه کنید.

سوالات متداول