صندوق املاک و مستغلات ؛ سرمایه‌گذاری بدون دردسر در ملک

در سال‌های اخیر، با توجه به افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن برای بسیاری از افراد دشوار شده است. با این حال، سرمایه‌گذاری در مسکن، همواره جذاب بوده و سودآوری بالایی در بلندمدت دارد. یکی از ابزارهایی که در این شرایط به کمک سرمایه‌گذاران می‌آید، صندوق املاک و مستغلات است. 

 سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات بورس، راهکاری آسان و قابل دسترس برای مشارکت در سود بازار پر رونق مسکن است. این صندوق‌ها با فراهم کردن امکان خرید و فروش سهام، نقدشوندگی بالاتری نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم در ملک دارند.

هدف این نوع از صندوق‌ها، حفظ ارزش پول متناسب با میزان رشد نرخ مسکن برای سرمایه‌گذاران است. در این مقاله از کاریزما لرنینگ به طور مفصل به شرح صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می‌پردازیم.

صندوق املاک و مستغلات چیست؟

صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) با نام اختصاری (REIT) نوعی صندوق سرمایه‌گذاری است که در حوزه خرید، فروش، اجاره و مدیریت املاک و مستغلات فعالیت می‌کند. این صندوق‌ها با جمع‌آوری سرمایه‌های خرد از افراد مختلف، به خرید و مدیریت املاک می‌پردازند و درآمد حاصل از اجاره یا فروش این املاک را بین سرمایه‌گذاران خود تقسیم می‌کنند. بنابراین، افراد بدون نیاز به داشتن سرمایه زیاد می‌توانند در بازار مسکن سهیم شوند. اگر می‌خواهید اطلاعات کاملی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری به‌دست بیاورید، حتما پیش از مطالعه ادامه این مقاله، مقاله زیر را مطالعه کنید.

صندوق‌های املاک و مستغلات (REITs) چگونه کار می‌کند؟

با استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک، می‌توان منابع مالی را جمع‌آوری کرد و از آن‌ها برای کاهش ریسک ناشی از افزایش قیمت مسکن بهره برد. این صندوق‌ها به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهند که به‌طور غیرمستقیم از بازار املاک کسب درآمد کنند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، با دریافت مجوز فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار، با هدف تجمیع سرمایه‌های جمع‌آوری‌شده و اختصاص آن‌ها به سرمایه‌گذاری در املاک، فعالیت خود را آغاز می‌کنند.

فعالیت اصلی این صندوق‌ها شامل خرید و فروش املاک و مستغلات است. آن‌ها با خرید املاک، اجاره آن‌ها و تقسیم عواید حاصل از اجاره به سرمایه‌گذاران، به کسب سود در بازار ملک می‌پردازند.

علاوه بر این، صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند تسهیلات دریافت کرده و در اوراق بهادار رهنی و اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی که در بورس پذیرفته شده‌اند، سرمایه‌گذاری کنند. همچنین، باقیمانده وجوه صندوق می‌تواند در سپرده‌های بانکی و گواهی‌های سپرده سرمایه‌گذاری شود. بنابراین، بازدهی این صندوق‌ها به‌طور کلی مشابه با بازدهی مستقیم سرمایه‌گذاری در املاک است.

بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات چگونه است؟

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، عمدتاً دارایی‌های خود را در بخش مسکن و اوراق بهادار سرمایه‌گذاری می‌کنند و معمولاً بازدهی آن‌ها با نوسانات بازار مسکن هم‌راستا است. سرمایه‌گذارانی که قادر به خرید مستقیم ملک نیستند، می‌توانند با سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها، از بازدهی بازار مسکن و درآمد ماهانه بهره‌مند شوند. این صندوق‌ها به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهند که با سرمایه کمتر، بخشی از یک ملک را خریداری کرده و از مزایای آن استفاده کنند.

سودی که از نتیجه این نوع سرمایه‌گذاری به دست می‌آید، بین سهامداران صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات توزیع و تقسیم می‌گردد. بنابراین نوع سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها از نوع غیرمستقیم بوده و با ریسک بسیار اندکی مواجه است. 

به‌طور کلی، بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد، از جمله روند بازار مسکن، نرخ اجاره، نرخ سود و سایر شرایط اقتصادی و بازاری. به همین دلیل، نمی‌توان با اطمینان کامل گفت که بازدهی این صندوق‌ها همیشه ثابت و یکسان است.

ویژگی‌های صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات

REITs یا صندوق های املاک و مستغلات در بورس فعال بود‌ه و دارای دو ویژگی مهم و اساسی هستند:

1. این صندوق‌ها مجموعه‌ای از دارایی‌ها که شامل زمین، فروشگاه، برج و موارد بسیار دیگری از این دست می‌شوند را مدیریت می‌کنند.
2. شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، سود به دست آمد‌ه را بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. دوره‌های تقسیم سود می‌تواند ماهانه، فصلی یا به صورت سالانه در نظر گرفته شود. براساس مقررات، حداقل ۹۰ درصد از درآمدهای دریافتی حاصل از اجاره دارایی‌های غیرمنقول و نیز سود دریافتی ناشی از سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار تحت تملک صندوق پس از کسر هزینه‌های صندوق بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود. 

ویژگی‌ املاک سرمایه‌گذاری شده در صندوق‌ REITs

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات برای حفظ ارزش دارایی‌ها و اطمینان از بازدهی مطلوب، ملکی را خریداری می‌کنند که مشخصات فنی و قانونی خاصی داشته باشد. برخی از مهم‌ترین ویژگی‌های املاکی که توسط این صندوق‌ها انتخاب می‌شوند، عبارتند از:

• محدوده جغرافیایی: کلیه املاک خریداری شده می‌بایست در محدوده جغرافیایی ایران واقع شده باشند.
• سند مالکیت: ملک مورد نظر باید دارای سند رسمی و قطعی بوده و از نظر حقوقی کاملاً شفاف باشد.
• گواهی پایان کار: داشتن گواهی پایان کار معتبر و مطابق با قوانین ساختمانی الزامی است. این گواهی نشان‌دهنده اتمام مراحل ساخت و اخذ تمامی مجوزهای لازم می‌باشد.
• کاربری مشخص: هر یک از املاک خریداری شده باید دارای کاربری مشخص و قانونی (تجاری، مسکونی، اداری و …) بوده و امکان تغییر کاربری آن بدون اخذ مجوزهای لازم وجود نداشته باشد.
• قابلیت انتقال: ملک باید قابلیت انتقال به غیر را داشته باشد و هیچ‌گونه محدودیتی از نظر انتقال مالکیت وجود نداشته باشد.
• عدم رهن و وثیقه: ملک مورد نظر نباید در رهن بانک یا اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر بوده و یا به عنوان وثیقه برای دریافت تسهیلات ارائه شده باشد.
• عدم محدودیت قانونی: ملک باید عاری از هرگونه محدودیت قانونی، قراردادی یا قضایی بوده و هیچ‌گونه مانعی برای مالکیت و استفاده از آن وجود نداشته باشد.
• تناسب بنا با زمین: نسبت بنا به زمین در ملک مورد نظر باید متناسب بوده و زمین‌های اضافی یا بناهای اضافی و نامتناسب وجود نداشته باشد.

مزایای سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات REITs

سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات (REITs) در ایران، فرصتی طلایی برای سرمایه‌گذاران است. با خرید سهام این صندوق‌ها، می‌توانید از مزایای زیر بهره‌مند شوید:

• معافیت مالیاتی: سود حاصل از سرمایه‌گذاری در REITs، در صورت رعایت قوانین، از پرداخت مالیات معاف است. این مزیت، بازدهی نهایی سرمایه‌گذاری شما را افزایش می‌دهد.
• نقدشوندگی بالا: واحدهای صندوق املاک و مستغلات بورس به راحتی قابل خرید و فروش هستند. این ویژگی، به شما امکان می‌دهد در هر زمان که بخواهید، به سرمایه خود دسترسی داشته باشید.
• تنوع‌بخشی به سبد سرمایه‌گذاری: با سرمایه‌گذاری در REITs، می‌توانید در سبدی متنوع از املاک تجاری، اداری، صنعتی و… سهم داشته باشید. این امر، ریسک سرمایه‌گذاری را کاهش داده و بازدهی شما را پایدارتر می‌کند.
• مدیریت حرفه‌ای: مدیریت این صندوق‌ها بر عهده متخصصان بازار املاک و مستغلات است. آن‌ها با دانش و تجربه خود، بهترین فرصت‌های سرمایه‌گذاری را شناسایی کرده و ریسک‌های آن را مدیریت می‌کنند.
• سرمایه‌گذاری خرد: برای ورود به بازار پر رونق املاک، نیازی به سرمایه‌گذاری‌های کلان نیست. با مبالغ کم نیز می‌توانید در REITs سرمایه‌گذاری کرده و از مزایای آن بهره‌مند شوید.
• صرفه‌جویی در زمان و انرژی: دیگر نیازی به صرف وقت و انرژی برای جست‌وجو، خرید، اجاره و مدیریت املاک ندارید و تمام این امور توسط تیم حرفه‌ای صندوق مدیریت می‌شود.

انواع صندوق های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، با شاخصی تحت عنوان NAREIT REIT طبقه‌بندی می‌شوند. سهامی، رهنی و ترکیبی سه نوع اصلی این صندوق‌ها هستند که در ادامه به توضیح هریک از آنها می‌پردازیم:

– صنـدوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT)

این نوع از صندوق‌ها، املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری و اداره می‌کنند. این صندوق‌ها در طیف گسترده‌ای از انواع فعالیت‌های لیزینگ، تعمیر و نگهداری، ساخت و ساز املاک و مستغلات کار می‌کنند. علاوه بر این، به قشر اجاره‌نشین هم خدماتی را ارائه می‌دهند. تفاوت اصلی این گونه صندوق‌ها با شرکت‌های عملیاتی مستغلات در این است که صندوق‌ها از خرید، ساخت و ساز، نگهداری و اداره این موارد کسب درآمد و سود می‌کنند اما شرکت‌ها از فروش.

– صنـدوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT)

عمده سرمایه‌گذاری صندوقهای سرمایه گذاری املاک و مستغلات رهنی بر روی سبدهای سرمایه‌گذاری مستقیم انجام می‌شود. این سرمایه‌گذاری‌ها از طریق اعطای وام به صاحبان مستغلات و شرکت‌های عملیاتی مستغلات انجام می‌شوند. سرمایه‌گذاری‌های غیرمستقیم این نوع صندوق از طریق خرید وام‌های رهنی و اوراق بهادار با پشتوانه رهن صورت می‌پذیرد.

– صـندوق املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT)

سبد سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها شامل دارایی‌های واقعی، مستغلات و مالی ملکی می‌شوند. همچنین این سبدها ترکیبی از دارایی واقعی، مستغلات و مالی ملکی دارند.

مهم‌ترین حوزه فعالیتی این صندوق‌ها به شرح زیر هستند:

• REITs خرده فروشی
• REITs بیمارستانی
• REITs  مسکونی
• REITs اداری
• REITs هتل‌ها

ساختار صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

طبق مقررات سازمان بورس و اوراق بهادار، برای تشکیل صندوق املاک و مستغلات به چهار رکن اصلی نیاز است. در ادامه به بررسی ارکان صندوق املاک و مستغلات می‌پردازیم:

۱. مدیر صندوق

مدیر صندوق، یک شخص حقوقی است که از میان شرکت‌های تأمین سرمایه، مشاوران سرمایه‌گذاری، مشاوران سبدگردانی، هلدینگ‌ها یا شرکت‌های بورسی و فرابورسی فعال در حوزه املاک انتخاب می‌شود و باید حداقل ۵۰ میلیارد تومان سرمایه داشته باشد.
وظایف مدیر صندوق شامل اجرای تصمیمات مجمع، مدیریت قراردادها، تهیه گزارش‌های دوره‌ای از ارزش خالص واحدهای سرمایه‌گذاری و اعلام اقلام پرتفوی در گزارش‌های ماهانه است. همچنین، مدیر صندوق مسئول تعیین مدیر بهره‌برداری است که وظیفه‌اش بهره‌برداری از املاک صندوق و انعقاد قرارداد با پیمانکاران می‌باشد.

۲. مجمع صندوق

مجمع صندوق اختیارات و مسئولیت‌هایی دارد که برخی از آن‌ها نیاز به تأیید سازمان بورس و اوراق بهادار دارند. این مسئولیت‌ها شامل تعیین و تغییر ارکان صندوق، بررسی گزارش‌های مدیر صندوق، تصویب صورت‌های مالی و تغییرات در اساسنامه و امیدنامه صندوق املاک و مستغلات است.
مدیر صندوق مسئول برگزاری مجامع است، اما در برخی موارد، با درخواست بیش از ۲۰٪ از دارندگان واحدهای ممتاز یا سازمان بورس، مجمع می‌تواند برگزار شود. برای رسمیت یافتن مجمع در اولین جلسه، حضور بیش از نیمی از مالکان واحدهای سرمایه‌گذاری ضروری است. در صورت عدم تحقق این شرط، مجمع در دور دوم با حضور هر تعداد از مالکان، معتبر خواهد بود.

۳. متولی صندوق

متولی صندوق، شخص حقوقی تایید شده از سوی سازمان بورس است که تعیین و تغییر آن توسط مجمع انجام می‌شود. نقش متولی مشابه بازرسی است که برای افزایش شفافیت صندوق، نظارت بر فعالیت‌های مالی و صحت ثبت عملیات مالی را بر عهده دارد.

۴. حسابرس صندوق

حسا‌برس صند‌وق از میان حسابرسان تایید شده توسط سازمان بورس و اوراق بهادار و به پیشنهاد متولی انتخاب می‌شود و انتصاب نهایی آن باید به تصویب مجمع برسد. حسا‎‌بر‌س موظف است تمامی وظایف حسابرسی را مطابق با قواعد و استانداردهای حسابرسی انجام دهد. از جمله وظایف حسابرس، بررسی صورت‌های مالی ۶ ماهه و سالانه و ارائه نظرات در این خصوص است.

چالش‌های سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات

در حالی که صندوق‌های املاک و مستغلات مزایای زیادی دارند، اما مانند هر نوع سرمایه‌گذاری دیگری با چالش‌هایی نیز مواجه هستند:

• نوسانات بازار املاک: همان‌طور که بازار مسکن می‌تواند سودآور باشد، نوسانات قیمت مسکن نیز می‌تواند بر بازدهی صندوق‌ها تأثیر بگذارد.
• ریسک‌های مدیریتی: عملکرد صندوق به مدیریت املاک و تصمیم‌گیری‌های اقتصادی مدیران صندوق بستگی دارد. یک مدیریت ضعیف می‌تواند به کاهش سودآوری صندوق منجر شود.

سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات چگونه است؟

صندوق های املاک و مستغلات در ایران از نوع قابل معامله یا ETF هستند. بنابراین برای خرید آن‌ها باید کد بورسی داشته باشید و در یک کارگزاری افتتاح حساب کنید. اگر تاکنون کد بورسی خود را دریافت نکرده‌اید، برای دریافت آنلاین و رایگان کد بورسی از لینک زیر استفاده کنید.

دریافت کد بورسی آنلاین

سپس می‌توانید با ورود به سامانه معاملاتی کارگزاری خود و جست‌وجوی نماد صندوق املاک و مستغلات مورد نظر، واحدهای آن را مشابه با سهام خریداری کنید.

ساعت معاملات و کارمزد صندوق املاک و مستغلات 

خرید و فروش واحد این صندوق‌ املاک و مستغلات از طریق سامانه‌های معاملاتی کارگزاری‌ها امکان‌پذیر است. ساعات معاملات این صندوق‌ها از ۹:۰۰ تا ۱۵:۰۰ است. همچنین، پیش‌گشایش این نمادها بین ساعت ۸:۴۵ تا ۹:۰۰ انجام می‌شود. همچنین کارمزد خرید و فروش واحدهای این صندوق در اساسنامه صندوق املاک و مستغلات ذکر می‌شود. امکان بررسی اساسنامه از طریق سایت صندوق املاک و مستغلات مدنظر، مهیاست.

لیست صندوق های املاک و مستغلات در ایران

احتمالا این سوال برای شما ایجاد شده است که در ایران چند صندوق املاک و مستغلات وجود دارد. برای مشاهده تمامی صندوق‌های املاک و مستغلات وارد سایت فیپیران شده و از قسمت «صندوق‌ها» وارد بخش «املاک و مستغلات» شوید. در این سایت امکان بررسی و مقایسه بازدهی این صندوق ها و انتخاب بهترین صندوق املاک و مستغلات وجود دارد.

سخن پایانی

در سال‌های اخیر، به دلیل افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار مسکن برای بسیاری از افراد دشوار شده است. با این حال، سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات (REITs) به عنوان یک گزینه جذاب و قابل دسترس برای کسب سود از بازار مسکن مطرح است.

این صندوق‌ها با جمع‌آوری سرمایه‌های خرد و سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، امکان کسب درآمد از اجاره و فروش املاک را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌آورند. علاوه بر این، صندوق‌های REIT به دلیل نقدشوندگی بالا و معافیت‌های مالیاتی، مزایای زیادی نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم در ملک دارند.

با این حال، مانند هر سرمایه‌گذاری دیگر، این صندوق‌ها نیز با چالش‌هایی مانند نوسانات بازار املاک و ریسک‌های مدیریتی مواجه هستند. به‌طور کلی، صندوق‌های املاک و مستغلات، به ویژه نوع ETF آن‌ها، فرصتی مناسب برای کسانی است که قصد دارند با سرمایه‌گذاری کمتر در بازار پر رونق مسکن سهمی داشته باشند.

سوالات متداول