واکاوی عملکرد صندوق های زمین و ساختمان – قسمت شصت و هشتم پادکست کاریزما

قسمت شصت و هشتم پادکست کاریزما: واکاوی عملکرد صندوق های زمین و ساختمان
مهمان: محسن نامدار بهشتی، مدیر ابزارهای نوین مالی شرکت سبدگردان کاریزما

آنچه که در متن زیر میخوانید خلاصه ای از قسمت های مهم پادکست میباشد:

شاخص در هفته‌ای که گذشت  حرکت نسبتا مهمی را انجام داد و توانست دوباره کانال یک میلیون و 300 هزار واحد را پس بگیرد. با این وجود بازار سرمایه وارد فاز جدیدی از معاملات شده است و در مقطعی قرار دارد که که عوامل متفاوتی بر روی صنایع تاثیرگذار است. از برجام گرفته تا اتفاقات بازارهای جهانی، رشد قیمتی کامودیتی و حتی حذف ارز 4200 عواملی است که هر کدام بر روی یک سری صنایع تاثیرگذار است. در بازار دلار هم شاهد نوسانات قیمتی بین محدوده 25900 تا 26400 تومان هستیم که نشان از ابهامات در وین دارد.

در هفته گذشته ما شاهد اتفاقات جالبی در بازارهای مالی دنیا بودیم. مهم‌ترین این اتفاقات، رسیدن نفت برنت به قیمت 130 دلار بود. جنگ اوکراین و روسیه باعث شده که آمریکا و اروپا که روسیه را تحریم کنند. روسیه از مهم‌ترین کشورهای تامین‌کننده اصلی کالاهای همچون کشاورزی، فلزی و فرآورده‌های انرژی است. به همین دلیل نفت فقط یک گام 20 دلاری تا سقف قیمتی 148 دلار خود دارد. جهش نفت از دو جهت می‌تواند برای بازار ما مفید باشد. در سطح کلان با توجه به اینکه در بودجه 1401 نفت 70 دلاری پیش‌بینی شده است، این جهش قیمت باعث می‌شود درآمدهای دولت افزایش و کسری بودجه کاهش پیدا کند، همین مساله باعث می‌شود که فشار بر روی پایه پولی کشور به واسطه چاپ پول و استقراض کاهش پیدا کند اما در سطح خرد و شرکتی از طرفی افزایش قیمت نفت بیشترین تاثیر را بر روی شرکت‌های پالایشگاهی کشور می‌گذارد.

ببینید سودآوری پالایشگاهی ها در دنیا از طریق کرک اسپرد محاسبه می‌شود. کرک اسپرد یعنی فاصله قیمت نفت خام با فرآورده‌ها حاصل ازآن اما متاسفانه در بازار این مرسوم شده است که می‌گویند با افزایش قیمت نفت سودآوری شرکت های پالایشگاهی هم افزایش پیدا میکند اما این جمله از نظر تحلیل کاملا غلط است. در یک پالایشگاه باید کرک اسپرد افزایش پیدا کند تا بتوان سودآوری آن پالایشگاه را افزایش بدهد اما در افزایش قیمت نفت مهم عامل افزایش قیمت است به عنوان مثال اگر افزایش قیمت نفت یک عامل سیاسی داشته باشد مثل همین جنگ، باعث نخواهد شد که کرک اسپرد به طور قطع افزایش پیدا کند چون ممکن است فراورده‌های نفتی هم به همان اندازه افزایش پیدا کنند و کرک اسپرد ثابت بماند یا کمی افزایش پیدا کند. اگر عامل عرضه و تقاضایی باشه میتوان بررسی کرد. مثلا اگر تقاضا برای یک فراورده ای افزایش پیدا کند این میتواند باعث رشد بیشتر فراورده نسبت به نفت شود و خب قطعا کرک اسپرد افزایش پیدا میکند. البته در بین فراورده ها هم کرک اسپرد میتوان کاملا متفاوت باشد.

اما عامل دومی که در ایران بر روی پالایشگاهی‌ها اثرگذار بوده تخفیفی است که در دریافت نفت محاسبه می‌کنند. پالایشگاه‌های ایران در لحظه دریافت نفت 5 درصد تخفیف دارند که این عامل مهمی است برای سودآوری این شرکت‌ها مهم است و با بالا رفتن قیمت نفت می‎توانیم از این محل برای پالایشگاهی‌ها سود حساب کنیم. عامل سوم هم قطعا موجودی شرکت‌ها است. شرکت‌های پالایشی به طور میانگین حدود 14 روز موجودی نگه داری می‌کنند که این نوسان‌های رو به بالای قیمت نفت تاثیر مثبت بر روی سود شرکت‌های پالایشی دارد.

 

 

در وضعیت فعلی بازار سرمایه کشور درگیر چند عامل شده است که تصمیم‌گیری را تا حدی مشکل ساخته است. انتظارات تورمی به نظر می‌رسد در حال کاهش است و همین مساله کمی بازارها را با حالت دفاعی مواجه کرده است و سرمایه‌گذار در طرف خرید خیلی سخت حاضر می‌شود. اما از طرفی قیمت‌های جهانی در حال رشد است و به اصطلاح اگر اکسل‌های تحلیل را با قیمت‌های فعلی آپدیت کنیم خیلی از سهم‌ها ارزنده خواهند بود اما شاید ترسی که سرمایه‌گذاران در حال حاضر دارند این است که چقدر این سطح قیمت‌ها پایدار خواهد بود؟ به هر حال شرایط تحلیلی بسیار سخت شده و شاید یکی از جذابیت‌های بازارهای مالی نسبت به بازارهای دیگر  نیز همین باشد.

همیشه یکی از علاقمندی‌های افراد برای سرمایه‌گذاری مسکن و خرید خانه بوده است اما با توجه به قیمت‌های سرسام‌آور فعلی این رویا برای اکثریت افراد از آن چیزی که بود هم دست‌نیافتنی‌تر شده با این وجود با توجه به ابزارهایی که وجود دارد می‌تواند به نحویی افراد علاقمند به سرمایه‌‌گذاری در ملک رو منتفع کند که صندوق‌های زمین و ساختمان یکی از این ابزارها هستند.در واقع این صندوق‌ها نوعی از صندوق‌های تامین مالی هستند که دارایی‌های پایه خود را صرف تامین مالی پروژه های ساختمانی می‌کنند سرمایه‌گذاران با خرید واحدهای این صندوق ها در تامین مالی ساخت و ساز شریک می‌شوند.

زمانی ‌که پروژه‌های عمرانی به اتمام رسید، سود حاصل از فروش آن ها بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود. در اوایل سال ۹۳ آغاز شد، از سال ۹۵ تاسیس این صندوق‌ها از سوی شبکه بانکی منوط به اخذ مجوز از بانک‌ مرکزی شد. بعد از این تصمیم  عملا تشکیل صندوق‌های جدید زمین و ساختمان متوقف شد. با این حال و به ‌دنبال تصمیم جدید بانک مرکزی مجدد این قفل بازگشایی شد.محسن بهشتی نامدار مدیر ابزارهای نوین مالی شرکت سبدگردان کاریزما در خصوص ماهیت و عملکرد دقیق این صندوق‌ها و تفاوت‌های این روش با فروش متری مسکن در بورس که سال قبل زمزمه‌های آن شنیده می‌شد توضیح داده است: